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浅议房地产开发项目前期策划合同的订立/文颖

作者:法律资料网 时间:2024-07-22 15:49:19  浏览:8918   来源:法律资料网
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浅议房地产开发项目前期策划合同的订立

湖南金州律师事务所 文颖律师

自上个世纪九十年代以来,商品房从热销到滞销再到理性化销售,房地产市场竞争加剧。2003年之后,随着国家宏观经济调控政策、土地政策、银行贷款政策的调整,开发商完全凭借出让地土地使用权套取银行资金用于房地产项目开发的做法已经难以继续,开发商必须投入大量的自有资金用于项目的前期开发,其面临的开发风险大大加强。于是,更加理性和稳健将成为整个房地产业新的变化,有限的土地资源价值最大化将成为房地产业的最大特征。
在此前提下,房地产专业策划公司介入房地产开发项目的运作将成为市场的主流。笔者就此文讨论的即这一类合作所产生的协议??? 房地产开发项目前期策划合同。
一、房地产开发项目前期策划与房地产开发项目前期策划合同的概念
日本策划专家和田创对策划的定义是:策划是通过实践活动获取更佳成果的智能,或智能创造行为。也就是在对企业内外部环境予以准确地分析并有效地运用各种经营资源的基础上,对一定时间内的企业营销活动的行为、实施方案与具体措施进行设计和计划。我国房地产业界现在对房地产项目策划一般分为房地产战略策划模式、房地产全程策划模式、房地产品牌策划模式、房地产产品策划模式、房地产发展商自行策划模式等等。对于房地产专业策划公司而言,通常建议房地产开发商采取房地产全程策划模式。该模式由原深圳万科股份有限公司董事、副总经理冯佳先生提出,以土地价值最大化策划为核心,包含市场研究、土地研制、项目分析、项目规划、概念设计、形象设计、营销策略、物业服务、品牌培植等九个方面的内容。时间跨度自开发商委托日至业主入住、物业管理公司开始行使物业管理权之日止。
房地产项目的前期策划也与房地产项目的代理销售密切联系,许多项目都采取策划合同与代理销售合同合并签订的办法。在深圳、上海等城市,还出现了房地产专业策划公司免策划服务费、只收取代理销售费的新模式。 房地产开发项目前期策划合同从法律上定性,属于一种技术咨询合同。它具备技术咨询合同的法律特征:首先,房地产开发项目前期策划合同是受托人为委托人提供决策参考所订立的合同,其中相当大一部分属软科学研究,凡属工程设计、工程验收、技术转让等实质性技术活动不属此类合同调整。它主要发生在项目实施之前。其次,房地产开发项目前期策划属于决策服务,合同履行的结果仅为委托人可供选择的咨询报告。除合同另有约定之外,委托人将受托人提出的咨询报告和意见付诸实施所发生的损失,受托人不承担责任。
二、房地产开发项目前期策划合同双方当事人的主要义务。
(一) 委托人的义务
房地产开发项目前期策划合同的委托人一般为房地产项目开发商或投资商。其主要义务有:
1、如实告知受托人房地产项目的背景情况材料和基本情况。包括欲开发土地的位置、欲开发土地的土地权属、欲开发土地的土地权性质、欲开发土地的权证面积、政府主管部门的规划要点、自筹资金规模等。背景情况材料和基本情况是受托人进行分析研究、提出咨询报告的基础和依据,委托人提供的报告材料、数据、资料越全面,越有利于咨询报告的科学性、合理化。
2、依据合同约定阐明需要咨询的问题,并作明确之要求。委托人首先要向受托人说明具体的要求,它是受托人进行分析论证的出发点。一般而言,受托人应当提供市场调查分析、项目投资策划分析、项目规划策划、项目可行性总评估分析四个方面的咨询服务。
3、接受受托人的工作成果。接受受托人的工作成果既是委托人的义务,也是其权利。工作成果是指受托人完成的咨询报告和意见,在受托人完成咨询报告和意见后,委托人要及时组织评价鉴定,确认工作成果是否符合合同约定的条件,予以验收。
4、支付报酬。这是委托人最基本的义务。委托人应依据合同的约定,分次或一次性履行支付报酬的义务。
(二) 受托人的义务
1、依约完成策划方案
受托人的主要合同义务包括三项,一是完成房地产项目的市场调查工作,二是依据调查情况进行有科学依据的市场分析,三是进行有独创性的策划。按照房地产业的特点,受托人完成的策划方案应包含的基本项目包括: (1)市场调研
A区域房地产市场调研
B类比竞争楼盘调研
C各类物业市场调研
D项目功能与主题定位分析
E目标客户定性调查
F目标客户定量调查
G市场定位分析和项目价格定位分析
F项目可行性总评估分析报告
(2)项目投资策划
A宏观经济和本区域城市市场调研
B项目所在地环境、现状及发展趋势判断
C项目开发方式和开发节奏建议
D项目土地SWTO调查和项目规模定位、价值分析
E项目投入产出分析及资金运作建议
(3)项目规划策划
A项目背景分析
B项目名称和标志
C项目整体平面规划、功能分区、道路系统布局概念提示
D单体主力户型组合概念方案
E整体建筑风格定位、色彩计划
F室内布局、装修概念提示
G环境规划及艺术风格提示
H公共家具设计概念提示
I公共装饰材料选择指导
J灯光设计及背景音乐指导
K项目建成后未来生活方式指引
依据以上义务,受托人要尽可能收集与所策划项目有关的经济技术信息、资源信息、人才信息,利用自身的技术知识和经验,综合分析项目的技术内容,预测房地产项目的经济前景,为委托人的房地产项目提供科学依据和参考方案,提出具有较高科学水平和参考价值的咨询报告和意见。房地产项目策划方案不仅仅是一个结论性的方案,它还应包括基本信息数据、分析论证过程和各种可行性方案以及最佳方案等内容。
2、保证策划方案达到合同约定的要求。
咨询报告是委托人进行项目决策的主要依据。它要求受托人在技术咨询工作中,采取严肃认真的态度,力求咨询报告的先进性、可行性,避免咨询报告华而不实或出现失误、质量低劣、无参考价值等情况的发生,从而使策划方案和意见达到合同约定的要求。
3、配合和接受委托人的验收。
受托人进行的策划,需经委托人对策划方案验收后方为履行完毕合同。在项目验收过程中,受托人应委派专业技术人员和策划方案设计人员按时参加由委托人组织召开的工作会议,对咨询报告中的专业术语、调查依据、科学依据、策划理念等进行解释。保证委托人能够清楚明白的知悉整个书面报告的内容并有能力予以实施。
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湖北省发展中医条例

湖北省人大常委会


湖北省发展中医条例

(2002年1月18日湖北省第九届人民代表大会常务委员会第二十九次会议通过)


第一条 为了继承和发展中医事业,保障人民健康,根据有关法律法规,结合本省实际,制定本条例。

第二条 本省行政区域内的中医(包括中西医结合和少数民族医)医疗、预防、保健、康复、教育、科研及监督管理活动,适用本条例。

第三条 县以上人民政府应当实行保护、扶持、发展中医的政策,把发展中医事业纳入当地国民经济和社会发展计划,将中医事业经费列入本级财政预算,并随着国民经济的发展逐年增加。省设立发展中医专项资金,对中医医疗、教育、科研的重点项目进行扶持。鼓励境内外组织和个人以捐资、投资、技术合作等各种形式支持、帮助中医事业发展。对发展中医事业作出突出贡献的组织和个人,应当予以表彰和奖励。

第四条 省、市、州、县(含市辖区,下同)卫生行政部门负责本行政区域内的中医管理工作。

第五条 省、市、州、县应当根据区域卫生规划合理设立中医医疗机构。县以上综合医院应当设置中医科,有条件的乡镇卫生院应当设置中医诊室或者配备中医人员。县以上人民政府及其有关部门应当把公立中医机构的基本建设纳入城乡建设规划,统筹安排其基本建设用地。单位和个人可以根据国家有关医疗机构管理的规定,申请开办中医医疗机构。中医医疗机构的撤销、合并和变更,应当依法报原审批机关批准。依法设立的中医医疗机构的合法权益受法律保护。

第六条 从事中医医疗服务的医务人员,必须依法取得执业资格并注册,其他从事中医中药专业技术工作的人员应当符合国家规定的条件。

第七条 各级卫生行政部门应当加强对中医医疗机构的管理。中医中药人员应当遵守职业道德规范和技术规程。

第八条 省人民政府应当根据社会需求和中医事业发展的需要,建立健全中医中药教育体系,并设立相应的临床教学基地。县以上卫生行政部门应当建立和完善中医中药人员继续教育制度,加强中医中药人才的培养。鼓励中、西医药人员相互学习借鉴,共同研究中西医结合理论和诊疗技术。各级人民政府及卫生行政部门应当通过多种途径,加强对乡村医生中医理论和诊疗技术的培训,并采取具体措施,鼓励城镇中医中药人员和医学院校中医中药毕业生到农村工作或者开展多种形式的技术协作,帮助农村发展中医事业。

第九条 省卫生行政部门应当制定相关的政策措施,发挥名中医中药专家的作用,组织具有较高学术水平和丰富临床经验的名中医中药人员开展师承教育,传授其学术和临床经验。

第十条 县以上人民政府和有关部门应当重视中医中药科学技术研究和成果的推广转化,保护和开发利用中药材资源,加强对中医中药文献档案和具有独特疗效的中医诊疗技术、秘方的搜集、整理、开发和利用。省科学技术行政部门在制定科研计划和安排项目经费时,应当根据申报情况,每年安排一定数量的中医中药科研项目。

第十一条 中医医疗、教育、科研机构应当加强多学科协作,开展对常见病、多发病和疑难病的中医中药防治以及中药单方与复方的开发、中药剂型创新等方面的研究工作,发掘和推广有独特疗效的中医诊疗技术。中医医疗机构按照国家规定的批准程序和技术规范、使用范围,可以自制中药制剂和加工炮制中药材。

第十二条 县以上人民政府及有关部门在建立和实施城镇职工基本医疗保险制度时,应当将符合条件的中医医疗机构列为基本医疗保险定点单位。

第十三条 卫生行政部门和有关部门在组织中医中药科研立项、成果鉴定以及相关资格评审、中医医疗事故鉴定时,必须有中医中药专家参加。

第十四条 卫生行政部门以及有关部门应当按照国家有关法律法规,加强对中医中药知识产权的保护,防止对中医中药知识产权的侵害和科技秘密的泄露。

第十五条 发布中医医疗广告应当按照国家规定的程序,报卫生行政部门审查。符合规定的,由卫生行政部门出具《医疗广告证明》。对违法发布中医医疗广告的,由工商行政管理部门依法查处。

第十六条 未经批准擅自设立中医医疗机构,非法从事中医诊疗活动的,由县以上卫生行政部门责令其停止执业活动,没收非法所得和药品、器械,并可根据情节处以1万元以下的罚款;给患者造成损害的,依法承担赔偿责任;构成犯罪的,依法追究刑事责任。未经批准擅自撤销、合并公立中医医疗机构的,由上级人民政府责令改正,并对直接责任人员给予行政处分。

第十七条 未取得执业医师资格擅自以中医名义行医的,由县以上卫生行政部门予以取缔,没收违法所得和非法行医物品,并处10万元以下罚款;给患者造成损失的,依法承担赔偿责任;构成犯罪的,依法追究刑事责任,

第十八条 卫生行政部门人工作人员在中医管理工作中玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的,由其所在单位给予行政处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

第十九条 本条例自2002年3月1日起施行。

试述不安抗辩的成立条件及其效力

韩召峰


  我国《合同法》上的不安抗辩权,是指先给付义务人在有证据证明后给付义务人的经营善严重恶化,或者转移财产、抽逃资金以逃避债务,或者谎称有履行能力的欺诈行为,以及其他丧失或者可能丧失履行债务能力的情况时,可中止自己的履行;后给付义务人接收到中止履行的通知后,在合理的期限人未恢复履行能力或者未提供适当担保的,先给付义务人可以解除合同《合同法》第68条、69条。
  一、不安抗辩权成立的条件
  1.双方当事人因同一双务合同而互负债务。
  不安抗辩权为双务合同的效力表现,其成立须双方当事人因同一双务合同百互我债务,并且该两项债务立于对价关系。
  2.后给付义务人的履行能力明显降低,有不能为对待给付的现实危险。
  不安抗辩权制度保护先给付义务人是有条件的,不允许其在后给付义务人有履行能力的情况下行使不安抗辩权,只能在有不能为对待给付的现实危险,割脉先给付义务人的债权实现时,才能行使不安抗辩权。
  所谓后给付义务人的履行能力明显降低,有不能为对待给付的现实危险,包括他的经营状况严重恶化;转移财产、抽逃资金,以逃避债务;谎称有履行能力的欺诈行为;其他丧失或者可能丧失履行能力的情况。
  履行能力明显降低,有不能为对待给付现实危险,须发生在合同成立以后。如果在订立合同时即已经存在,先给付义务人知此情却仍然缔约,法律则无必要对其特别保护;若不知此情,还可以通过合同无效等制度解决。
  按照《合同法》第67条规定,构成先履行抗辩权须符合以下要件:(1)须双方当事人互负债务。关于互负债务是否指两个债务处于互为对待给付地位,有肯定说与否定说之争。(2)两个债务须有先后履行顺序,到于该顺序是当事人约定的,还是法律直接规定的,在所不问。(3)先履行一方未履行或其履行不符合债的本旨。先履行一方未履行,既包括先履行一方在履行期限届至或届满前未予履行的状态,又包含先履行一方虽然履行债务,但其履行不符合当事人约定或法定的标准要求,应予补救。履行债务不符合债的本旨,在这时指迟延履行、不完全履行、部分履行和不能履行等形态。
  二、先履行抗辩权的效力
  先履行抗辩权的成立并行使,产生后履行一方可一时中止履行自己债务的效力,对抗先履行一方的履行请求,以此保护自己的期限利益、顺序利益,在先履行一方采取了补救措施。变违约为适当履行的情况下,先履行抗辩权消失,,后履行一方须履行其债务。可见,先履行抗辩权亦属一时的抗辩权,先履行抗辩权的行使不影响后履行一方主张违约责任。


北安市人民法院 韩召峰

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