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浙江省绍兴市人民政府


绍兴市区经济适用住房管理办法

市政府令〔2006〕77号


　　现发布《绍兴市区经济适用住房管理办法》，自发布之日起施行。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

市 长

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　二OO六年六月十五日

绍兴市区经济适用住房管理办法

　　第一条 为保障市区中低收入家庭的基本住房需求，规范经济适用住房建设、交易和管理行为，根据《浙江省经济适用住房管理办法》等有关规定，结合绍兴市区实际，制定本办法。
　　第二条 本办法所称经济适用住房，是指政府提供优惠条件，限定建设标准、供应对象和销售价格，具有保障性质的政策性商品住房。
　　第三条 绍兴市区内经济适用住房的建设、交易和管理适用本办法。
　　第四条 经济适用住房的建设规模、项目布局、建设标准、计划安排、供应范围与对象、销售价格应当根据本地经济社会发展水平、居民住房状况和收入水平等因素合理确定。
　　第五条 市建设行政主管部门（以下称经济适用住房主管部门）负责市区经济适用住房的建设和管理。
　　发展改革、财政、国土、规划等部门按照各自职责，负责经济适用住房的有关工作。
　　第六条 经济适用住房的建设、交易和管理，应当坚持公开、公正、公平原则。
　　任何单位和个人都有权对经济适用住房的建设、交易和管理活动中的违法行为进行投诉举报。经济适用住房主管部门应当设立投诉举报电话，接受公众监督。
　　第七条 市区经济适用住房建设规划由市人民政府组织编制，并报省发改、建设、国土行政主管部门备案。
　　市发展改革行政主管部门应当会同建设、财政、规划、国土等部门根据经济适用住房建设规划，编制经济适用住房建设年度计划和用地计划。
　　第八条　经济适用住房建设应当符合城市总体规划和土地利用总体规划，合理布局，以成片开发为主。
　　第九条　经济适用住房建设用地以行政划拨方式供应的，依法通过招投标等方式择优选定开发企业；建设用地以公开出让方式供应的，由政府定价回购房屋，并进行限价销售。
　　第十条 经济适用住房建设由市政府确定的机构负责立项申报。
　　第十一条 市发展改革行政主管部门会同建设、财政、国土部门对申报的项目进行审查，经审查符合规定条件的，报经省发改、建设、国土行政主管部门批准后列入经济适用住房建设年度计划。
　　第十二条 开发企业应当具备相应的房地产开发企业资质、资本金，并有良好的开发业绩和信誉。
　　第十三条 开发企业对其开发建设的经济适用住房工程质量负最终责任。
开发企业应当向经济适用住房购买人出具《住宅质量保证书》和《使用说明书》，并按合同约定承担保修责任。
　　第十四条 经济适用住房一般为建筑面积80平方米或60平方米两种套型。符合条件的住户限购一套，其中3人以上（含3人）户可购买建筑面积80平方米套型的住房，2人户及符合本办法第十七条第二款规定的单身者可购买建筑面积60平方米套型的住房。高层、小高层建筑每套可相应增加不超过10平方米的建筑面积。
　　第十五条 经济适用住房小区的规划设计应当符合城市居住区规划设计规范。
　　经济适用住房小区的配套基础设施、公共设施应当与主体工程同时设计、同步建设、同期交付使用。
　　经济适用住房小区按照国家和省有关规定实行物业管理。
　　第十六条 经济适用住房建设和经营中的行政事业性收费，减半收取。
　　第十七条 符合下列条件的家庭可以申请购买经济适用住房：
　　（一）家庭收入在中低收入以下；
　　（二）具有市区城镇常住居民户口且实际居住，并至少有1人取得市区城镇常住居民户口3年以上；
　　（三）无房家庭，或国有土地上已被拆迁的住房人均建筑面积12平方米以下、原选择货币补偿、现无私房且不承租公房的家庭，或现住房建筑面积人均12平方米以下，或建筑面积小于40平方米的非单人家庭。
　　年龄在35周岁及以上的无房单身者符合前款第（一）、（二）项规定条件的，可以申请购买经济适用住房。
申请家庭已享受实物分房，或通过市场方式购买商品房，或因赠与、继承、自建、租赁廉租房及其他公房等方式取得的住房，其建筑面积均纳入申请者家庭住房建筑面积的核定范围。
　　第十八条 经济适用住房主管部门应当制定销售方案，在受理申请前15日在市区的主要传播媒介上公示。销售方案包括住房地址、数量、建筑面积、套型、销售价格、销售方式等内容。
　　第十九条 申请购买经济适用住房，应向户籍所在地房管所提出申请，并提交下列书面证明材料：
　　（一）户籍证明、家庭成员身份证明；
　　（二）所在单位或户籍所在地街道办事处出具的家庭收入证明和住房情况证明；
　　（三）其他相关的证明材料。
　　经济适用住房主管部门自收到申请之日起3日内进行初审，认为符合前款规定的，应当予以受理。
　　第二十条 经济适用住房主管部门受理申请后，可以通过查阅房产登记资料等方式对申请者的住房及历次住房变更等情况进行审查。审查期限为20日。
　　对符合条件的申请者应当在申请者现户籍地及居住地社区予以公示，公示内容包括申请者姓名、家庭收入及住房情况。公示期限为10日。
　　公示后有投诉举报的，经济适用住房主管部门应当会同有关部门进行调查、核实；对不符合规定条件的申请者，取消其申请资格并以书面形式告知；对无投诉举报或对投诉举报经查证不属实的，应当在经济适用住房申请表上签署同意意见。
　　第二十一条 经济适用住房销售价格，在面积控制标准内的，按经济适用住房的销售价格购买；超过面积控制标准的，超过部分由价格行政主管部门会同经济适用住房主管部门参照同地段商品房的平均价格水平予以核定。
　　经济适用住房超过面积控制标准部分的差价款收入纳入经济适用住房财政专用帐户。
　　第二十二条 经济适用住房价格应当与市区中低收入家庭的经济承受能力相适应，按照保本微利原则，实行政府定价，并向社会公布。
　　销售经济适用住房应当实行明码标价，不得在标价之外收取任何未经公布的费用。
　　第二十三条 经济适用住房销售供不应求时，可采取公开摇号等方式确定轮候对象。
对上一轮摇号未中的申请家庭，经审查仍符合购房条件的，按可供房源，在下一轮中优先确定为购买对象。
　　第二十四条 购买经济适用住房要求申请公积金及商业贷款的，可根据公积金及商业贷款的有关规定办理。
　　经济适用住房申请者购买经济适用住房后，应当依法申请权属登记。房屋、土地登记部门在办理权属登记时，应当在登记证书上注明房屋种类属经济适用住房和以经济适用住房价格购买的面积、土地性质等内容。
　　第二十五条 经济适用住房在取得房屋所有权证和土地使用权证5年后，方可按市场价格上市出售。
出售经济适用住房时，应按规定向政府交纳土地出让金或相当于土地出让金的收益。
　　第二十六条 经济适用住房未满限制年限上市出售的，有关部门不予办理房地产权属变更登记手续。
经济适用住房在限制上市交易的期限内因法院裁判、调解或继承等必须发生房屋所有权转移的，按规定缴纳土地出让金或收益金及有关税费后，允许提前转移。
　　第二十七条 政府有条件时安排部分用于出租的经济适用住房，供具有经济适用住房购买资格但无经济能力购买的家庭承租，租金以成本价计算，由价格行政主管部门核定。
　　经济适用住房的承租对象、租金及面积标准等另行规定。
　　第二十八条 经济适用住房购买人符合本办法规定限制年限，以市场价出售经济适用住房后，不得再申请购买经济适用住房；如需换购，应当按有关规定执行。
　　第二十九条 经济适用住房开发企业和经济适用住房申请者违反经济适用住房有关管理规定的，由经济适用住房主管部门依法予以处罚。
　　第三十条 国家工作人员在经济适用住房建设、交易和管理中违反有关规定的，由所在单位或行政监察机关依法给予处分。
　　第三十一条 本办法自发布之日起施行。2002年10月28日市人民政府发布的《绍兴市区经济适用住房销售管理实施意见》停止执行。






股权概念浅析

边嵘

在当今经济飞速发展的形势下，我国的股民以及私营有限公司股东数量呈几何数提增，但通常情况下，他们对股权的真实含义，以及据此享有哪些权利承担哪些义务其实并不很清楚，存在着混乱甚至错误的理解。因此，笔者认为探索股权概念，有利于提升股民法律意识，加快股市规范性法规发展和完善，促进加快资本市场发展，具有一定的现实意义。
一、关于对股权概念的几种观点
关于股权概念的解释，以往理论界主要存在以下四种代表观点：
1、所有制说。所有制说是我国特定经济阶段的产物，是在特定经济体制下所形成的产物。该说法观点杂乱纷纭，包括“所有权经营权说”、 “双重性说”、共有性说、“社员权说”等等诸说。
（1）所有权经营权说。该学说认为股东对公司享有所有权，继而享有经营权。当时体制造成所有者拥有企业的核心权力，即国家、集体所有垄断地位，后因与社会发展呈现出不适应趋势，继而产生为经营权所有权相对分离的“两权分离理论”。当时股权理论的中心出发点是国家本位主义（即政府本位），其以国家所有权和法人所有权区分，而不是个体本位法。这种理论已难以适应社会主义市场经济的发展要求，随着社会发展将被淘汰。
（2）双重性学说。该学说认为公司和股东都有所有权，公司在商品经济社会之所以能够保持久远发展的生命力，其中主要原因在于所有权的双重性结构。其理论结构就是股东凭借其所有权促使自益权和公益权发展，公司凭借其所有权依法进入民事流通渠道享有民事权利履行民事义务。很显然，上述理论违背了大陆法系的物权法中“一物一权”基本原则。
（3）共有性学说。该学说认为公司的全部财产是法人一人所有，所有权人是公司和股东共同组成，行使所有权由公司和股东共同行使。这种理论观点使得所有权权属混淆，公司行使民事权利履行民事义务受阻，也违反了法人是以其财产独立享有民事权利承担民事义务的组织的概念定位。
（4）社员权学说。该学说认为股东是基于其营利性的出资团体的社员身份而享有的权利，故属于社员权的范畴，股权是综合性权利，既有财产性的获取股息分红的权利和公司解散时取得剩余财产的权利，又有非财产性的表决权等权利，性质上是具有社员权利。该学说被认为是大陆法系对股权性质的通说。但实际上社员权的很多内容与公司制度并不相符。西方国家的社员权解释源于对公益社团法人和合作社社员权利之解释。社员权具有严格的身份性质，取得社员资格才能享有社员权是前置条件。在公益性社团中，社员资格的取得并不一定以出资为条件，有的是取决于社员的身份或地位。在合作社中，尽管交纳社股为取得资格前提，但其合作互助性质决定了社员权也是按社员资格人头享有，与社员出资额大小无关紧要。德国民法典第38条规定了社员权不得转让和继承，不得委托他人行使等条文。大陆法系国家一般性规定了社员权不可转让性。因此社员权没有资本性和资本的流通性，而股权随股市具有极快流动性和资本表现性质。社员权学说是以公司为社团法人为前提，公司要有二名以上股东，随着立法发展和一人公司的产生以及我国的国有独资公司存在,显然将股权解释认定为社员权明显牵强附会。
2、债权学说。该学说认为股权自公司法人资格取得之日起，股东对公司的权利仅是收益权即按时拿股息和红利，这是股东的所有权向公司债权转化，公司作为所有权的唯一主体，完全按照自己意志占有、使用、收益、处分公司的财产，而不必受股东的左右和控制。股东也只是关心到期的股息和红利是否拿到，无意参与公司的经营管理和决策。随着公司所有权与经营管理权的分开，股权已演变了纯粹反映债权的关系，股票成为债的凭证。从发展趋势来说，股票和公司债券区别也越来越小，股东的收益权可成为一种债的请求权。从这层意义上说股权又有某些方面的请求权特征，但请求权并非债权所独有，物权也存在。所以笔者认为该学说不仅与公司法规定股东对公司经营管理的参与和制约相互矛盾，而且无法解释股东大会是公司的最高权力机关，尤其是大股东对公司的控制和制约。
3、股东地位学说。该学说认为股权既非物权、债权、专项权，而是因股东投资所获得的多种权利和义务的集合，不能用单一权利来说明，股东因认购股份而产生股权，而股份所表现的是股东的法律地位，这种地位直接决定股东与公司之间的关系，故股东股权实际上反映的就是股东的地位。股东地位学说是日本学者提出的，认为现代社会是权利本位的社会，权利运行和转化无不在社会各方面发生，在公司制度上，投资人因投资导致原先财产权利转化为股权，原来财产权利不复存在，投资人从而享有新产生的股权，成为公司的股东，因此股东地位是基于股权的产生而形成，股权决定了股东地位，股东地位反映了股东享有的股权。笔者认为该学说不能全面反映股权的性质。
4、股东独立权利学说。该学说认为股权就是公司法所规定的，股东因直接投资创办公司而享有的一种独立权利，它是有出资的财产所有权转化而来，是符合权利法定原则的。笔者认为该学说强调法定权利而忽略了股东出资自由权。

二、股权的概念浅析
依据中外学者对股权认定的各种观点及其分析，笔者结合现在股权客观规定，认为过去的各种观点均有其时代的局限性，有其阶层、阶级性，股权绝对不能仅仅用所有制、债权、社员权角度等等来说明其内涵、外延所包含的内容，笔者试从以下几个角度对股权概念作一浅显解剖：
1、股权是一种法律规定和确定的权利。
我国公司法第4条规定：“公司股东作为出资者按投入公司的资本额享有所有者的资产受益、重大决策和选择管理者等权利。公司享有由股东投资形成的全部法人财产权，依法享有民事权利，承担民事责任。公司中的国有资产所有权属于国家”。可以认定股权是股东作为出资的财产权，出资前是股民个人所有的财产，同时在未出资前股民享有绝对意思自由支配的权利，一旦投资于公司就成为该公司股东，受公司章程约束，享有公司章程规定的权利，同时履行公司章程规定的义务。因此笔者认为股权系所有权范畴，受民法和特别法调整（指公司法、及有关股票、相应公司章程、规章）。但不能等同于财产权，也不能脱离财产权，两者具有不可分割性。
2、股权是一种财产性质的权利。
众所周知，财产权是以财产（金钱、财物等物质）为标的，以经济利益为内容的一种从属于所有权的物质权利。所有权具有对象属性，成为股权的财产必然性地为具体主体所有的才能够成为股权。在我国特定时期，较多学者认为股权是所有权和经营权的集合，是不能够反映当今市场经济条件下股权所体现的内在涵义。首先，在社会主义市场经济体制下，财产所有权的主体与过去相对照，已经发生了很大的变化，不再是过去财产主体表现为国家和集体所有制，私有制属于社会主义经济补充。现阶段经济主体呈现多元化主体，包括国家、集体、私营、外国经济财团、外国人私营、社团、个体户、国际经济组织等，从而表现为股权的主体属性多元化。其次，社会主义市场经济发达的今天，公司经营职权制度化、法规化，也不再是过去所有权和经营权混合不清，职责不明的局面，股权内在属性与过去相对比，也有具体化的变革。再次，投资入股主要目的是为了实现财产的利益性。财产利益性表现为财富的增值、扩大化，即股东对财产利益化的最大追求，到财产所有者手中称之为收益权。相反如果说投资入股目的没有企求增值、收益，股东也不会冒险投资。故笔者认为股权最大的本质核心应当是财产利益追求。股权具有财产权的性质并且系其本质属性，这是股民将财产作为投资作资本收益的目的所在。
3、股权是一种综合性的权利。
（1）股权在公司经营中，股东在财产上享受收益权利，承担潜在亏损风险。股东按照约定出资到位后，公司运行存在营利和亏损可能性的不确定，良好的运作给股东带来可观红利、股息收益，反之股权将体现的是财产利益逐渐减少，甚至于全部亏损。这就是股权财产上的风险性收益、亏损权能。
（2）股权份额在公司中决定股东的地位 。《中华人民共和国公司法》第106条规定：股东出席股东大会，所持每一股份有一表决权。股东大会作出决议，必须经出席会议的股东所持表决权的半数以上通过。……。可见股东地位以股东所拥有公司股权的份额作为唯一确定标准，股权所拥有份额能直接左右公司的经营决策，最终决定公司盈利还是亏损，导致股东财产权益是增还是亏损。股份多少决定了股东在公司地位，在公司中享有权力大小，这不仅是股权权限表现，也是股权权利的组成部份。
（3）股权在公司中表现为股东享有表决权、选择权、公司经营决策权。股权在公司中不仅表现为财产上权能，而且还能体现在公司经营决策、人事任免等项权限。我国公司法明确规定：股东大会是公司的权力机构，依法行使职权。由于股东按股权份额依法享有表决权，因此，公司章程通过、法定代表人、董事等权威人事任免直接受到股权权利的影响。从形式上亦体现了股权是一种综合性权利。
4、股权是一种可以支配的权利、请求的权利的集合。股东股权权能组成主要包含投资收益、公司决策、表决、知情、质询以及投资转让权等等。其中股东所拥有的公司决策权、表决权、经营建议权、股份转让权、优先购买权等权利具有支配性，而股东所拥有投资收益权、知情权、剩余财产分配权、优先购买权和诉权具有请求性，即股东可以请求公司为特定的行为的可能性。这些支配性和请求性的权能表现为股东股权权能的组成和权力的作用，一旦股东这些权利受到公司侵害，股东可以按公司法及公司章程约定诉讼于法院请求依法保护其权利。
5、股权是一种可转让、可认购的权利。股权是一种流通性的的权利，可转让、可认购在全世界各国通行，不论大陆法系、还是英美法系，其公司法都有股权的转让规定，我国公司法对转让股权亦作了详细规定，可见股权流通性是有其资本性所决定的。股权的资本性是市场经济发展到一定阶段的产物，也是公司制度发展到一定阶段的产物。我国公司法对有限责任公司和股份有限责任公司股权转让均作了详细规定。对有限责任公司的股权转让规定，股权允许在股东之间转让，但不违背公司法对投资主体的规定，也可以转给其它投资主体，但一定要按章程约定进行即经过半数股权表决通过。对股份有限公司股权转让规定则比较严密，如发起人所持股份在一定时间内不得转让；公司高层领导在任职期间不能转让其所持的股份；股东所持股份超过该上市公司总流通股一定数量向证券交易主管部门申报；股东所持股份可以依法上市交易，任何有民事行为能力的自然人可以通过证券交易市场成为股东，从而享有股权，行使相应的权利履行义务等。随着股市的逐步发展，股权的资本流通性将更加发挥有效的本能。
综上，笔者认为，股权是基于我国民法和公司法等法律、法规规定的，享有民事权利能力和民事行为能力的主体依法出资的，以实现一定经济利益为目的的，具有可支配、可请求和转让、流通的特殊财产权利。股权、物权、债权、知识产权均系所有权下财产权范畴，完整组成了财产所有权制度。

三、探讨明晰股权概念的意义
1、促进经济发展，加速资本流通，更大限度发挥财产效益。
市场经济是资本流通的经济，市场发育的完备决定于资本的流通量和流通速度，股东所投于公司内的股金实际上是股东个人所有的小资本投放到市场，参与市场运行组成市场大资本的循环，从而来获取资本投入的目的即促进经济发展，使其资本增值收益，在最大限度内发挥财产效益。同时也能使股东明确知悉市场是存在潜在风险的，只有在规范经营前提下，才能将风险降到最低限度，确保自已的财产收益和增值。
2、清楚股民的权利与义务，规范股市、公司经营发展。
明晰股权概念以后，我们结合当今股市和公司经营的现实情况，对照股权的实质内容即权利的行使、义务的履行，寻找现实中存在的问题，探索解决问题的思路，对于完善股市、公司经营发展，具有很好的现实意义。首先，股民应当积极地参与市场，作为股市、公司一员积极行使自已的权利，督促纠正股市、公司中存在暗箱操作，哄抬、坐庄等不良行为，完善法规，使股市走上法制化市场，适应市场经济发展，反过来更好促进经济发展。其次，由于我国股市尚系初步进入发展阶段，很多机制尚需要探索，通过我们对股权概念了解学习，有利于提升股民法律意识，加快股市规范性法规发展和完善，促进加快资本市场发展，对杜绝前几年无法可依局面具有现实意义。
3、通过对股权理论研究，明确股权和其它财产所有权概念的区别，对股权和所有权制度理论发展以及完善股市法律法规立法具有深远意义。现阶段法律、法规尚不齐备，经济发展形势又迫切需要完备的法律、法规来规范股市，只有对股市、股权作进一步的理论研究，才能够制定出符合市场发展需求的法律制度。有了好的制度才能够更好指导实践，促进社会经济的发展。其次，通过对股权理论研究，使我们能清楚区分股权与其它财产所有权的不同之处，便于我们行使不同财产所有权的权能，保护自已的经济利益，促进财富的增长，发挥资本效益。最后，我们通过对股权理论的研究，用理论来指导实践，经过实践来丰富理论，周而复始往复循环，使理论向更高更深的层次发展，以此相应促进社会经济的更好发展和繁荣。

（参考文献）
1、《关于股权性质的法律思考》，《山东法学》1998年第6期 作者：程晓峰
2、《产权的法律分析》，载王保树主编《商事法论集》法律出版1999年 作者：王卫国
3、《分割所有权论----也论公司财产权和股权的性质》，《法学前沿》1998年第2期 作者：孔德周
4、《论股东的股权和公司的法人财产权》，《法学评论》1997年第2期作者：冯果 雷兴虎
5：《股权就是股权-----从民事权利划分看股权的性质》2002年10月9日 作者：韩毅
6：《两大法系财产权理论和立法构造的历史考察及比较》，《私法》北京大学出版社2001年第1辑第1卷 作者：梅夏