呼和浩特市城市房屋拆迁管理条例实施办法
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呼和浩特市城市房屋拆迁管理条例实施办法
内蒙古自治区呼和浩特市人民政府
呼和浩特市城市房屋拆迁管理条例实施办法
呼和浩特市政府令第25号
《呼和浩特市城市房屋拆迁管理条例实施办法》已经2003年2月20日市人民政府第63次常务会议讨论通过，从2003年3月1日起施行。
市长 柳秀
二OO三年二月二十七日
呼和浩特市城市房屋拆迁管理条例实施办法
第一条 根据《呼和浩特市城市房屋拆迁管理条例》(以下简称《拆迁条例》)，结合本市实际，制定本办法。
第二条 拆迁人必须按照《拆迁条例》和本办法，对被拆迁人、房屋承租人给予补偿、安置。被拆迁人、房屋承租人应当依照本办法在规定的搬迁期限内完成搬迁。
第三条 呼和浩特市人民政府拆迁管理办公室是本市房屋拆迁主管部门，统一监督管理市辖各区房屋拆迁工作。
第四条 拆迁人应当依照《拆迁条例》和本办法规定，接受市拆迁主管部门的监督管理，依法拆迁。
第五条 市土地、房产、规划、公安、工商、市容等相关部门，要积极配合做好房屋拆迁工作，保障城市房屋拆迁管理工作的顺利进行。
第六条 拆迁人应当在领取《拆迁许可证》之前在市拆迁主管部门指定的金融机构存储不低于拆迁补偿安置费总额60％的拆迁补偿安置专项资金，由市拆迁主管部门监控，拆迁补偿安置资金全部用于房屋拆迁的补偿安置，不得挪作它用。具体按《呼和浩特市城市房屋拆迁专项资金监控管理暂行规定》执行。
拆迁人没有按照规定对被拆迁人进行补偿安置的，市拆迁主管部门可以直接划拨该项资金，对被拆迁人进行补偿。
第七条 拆迁人自行拆迁的，拆迁从业人员必须取得市拆迁主管部门核发的《拆迁人员上岗证》后，方可上岗拆迁。
第八条 房屋拆迁承办单位违反《拆迁条例》和本办法规定，市拆迁主管部门有权做出暂停、停止拆迁行为的决定，直至建议自治区建设行政主管部门吊销其《城市房屋拆迁资质证书》。
第九条 拆迁补偿安置协议应当由拆迁人与被拆迁人双方签订。受委托的拆迁承办单位不得以自己的名义与被拆迁人签订拆迁补偿安置协议。
被拆迁人需要委托的，签订协议时必须附有被拆迁人的委托证明。
第十条 在本市城市规划区内实施房屋拆迁，拆迁人与被拆迁人或者拆迁人、被拆迁人、房屋承租人达不成协议的，当事人可申请市拆迁主管部门裁决。具体按《呼和浩特市城市房屋拆迁纠纷行政裁决规则》执行。
第十一条 因城市基础、公用设施建设，需要强制拆迁的，由市拆迁主管部门提出强制拆迁申请，经市人民政府批准后，由市拆迁主管部门组织实施。
第十二条 对未经规划和国土资源部门批准，随意搭建、扩建等的违章建筑一律无偿拆除。
第十三条 违反《拆迁条例》和本办法规定，拆迁人、拆迁承办单位未经市拆迁主管部门裁决，非法强制拆迁，由市拆迁主管部门责令停止拆迁，并依照《拆迁条例》规定予以处罚。拆迁人还应对被拆迁人房屋作价补偿金额增加一倍予以补偿。
第十四条 实行货币补偿的房地产市场评估价实行政府指导下的房屋区位补偿价和地上建筑物补偿价，具体按照《呼和浩特市城市房屋拆迁补偿评估暂行规定》执行。
拆迁城市居民私有房屋实行货币补偿的，每户最低补偿金额不得少于2阗00元。
第十五条 在城市规划区内拆除集体土地(宅基地)上的房屋及附属设施，对有条件将集体土地征为国有后进行拆迁的，应当依法将集体土地征为国有土地后，方可进行拆迁。对确属土地性质交叉，无法实行先征后拆的，经村民委员会同意可以实行以拆代征，并依照《拆迁条例》三十八条规定实行货币补偿。
第十六条 实行产权调换的，应当按照《拆迁条例》第二十八条第三款规定计算被拆迁房屋的补偿金额和所调换房屋的市场价格，并互找差价。
对回迁安置和期房安置的，在过渡期内拆迁人应当提供周转房或支付临时安置补助费。
第十七条 住宅房屋实行产权调换的，安置住宅用房建筑面积不得少于50平方米。被拆迁的住宅房屋建筑面积不足50平方米的，实行拆一还一，双方互不计价。补足50平方米的部分被拆迁人按建安价交付价款；超出50平方米的部分按商品房市场价结算。
被拆迁人无力交纳增加面积的房价款的，经双方协商，调济不小于原建筑面积的住房予以安置。被拆迁住宅房屋建筑面积等于或大于50平方米的，可按《拆迁条例》第二十八条规定执行。
第十八条 拆迁公有住房，房屋合法承租人不要求安置的，拆迁人应当一次性付给承租人安置补助费，并对被拆迁人按照房屋建筑面积，以重置价格结合成新作价补偿。承租人安置补偿标准：
(一)被拆迁房屋建筑面积在30平方米以下的，每户付给20000元；
(二)超过30平方米以上部分，每平方米付给300元；
(三)承租人的直系亲属，婚后与承租人长年居住，经调查核实他处确无住房的，按合法承租人安置补助费的50％发给搬迁补助费，原租赁关系终止。
第十九条 拆迁公有住房，对与产权人没有租赁关系的使用人不予安置。
原使用人虽有租赁合同，但未经产权人同意私自转租的，对原使用人不予安置，限期搬迁。当事人双方有争议的，依据《中华人民共和国合同法》中相关规定办理。
第二十条 拆迁人对被拆迁人的《房屋产权证书》有异议的，在拆迁协议达成之前，可以申请房屋产权产籍管理部门查实。经查实，被拆迁人的《房屋产权证书》确是通过违反房屋产权产籍管理规定方式取得的，房屋产权管理部门予以纠正，该房屋按原使用性质和面积补偿。
第二十一条 拆迁生产、经营性房屋发生设备拆装、搬迁产生的费用，由拆迁人按照有关规定给予适当补偿。另有约定的除外。
第二十二条 被拆迁人、房屋承租人在拆迁公告发布之日起，10日内搬迁完毕的，每户奖励2000元，10日至15日搬迁完毕的，每户奖励1000元。
第二十三条 根据《拆迁条例》及本办法规定依法强制拆迁的房屋，不发给搬家补助费。具体按《呼和浩特市城市房屋拆迁纠纷行政裁决规则》规定办理。
第二十四条 临时安置补助费、搬迁补助费按下列规定支付：
(一)临时安置补助费：依据被拆迁房屋产权证标明的建筑面积，根据协议规定过渡期限，每月每平方米8元补助；
(二)搬迁补助费：以室(间)为单位每间付给100元。
第二十五条 拆迁房屋附属设施，按下列标准给予补偿：
(一)门楼每个300--500元；
(二)凉房每自然间(10---15平方米)，按结构补偿500--1000元；
(三)盖板窖每个500元；砖窖每个300元，土窖每个100元；
(四)自建围墙按结构、高度，每延长米20--50元；
(五)手压水井每眼300元，自费安装自来水的，每户200元，水井每眼500元，机井按深度、口径、流量、结构每延深米200---500元；
(六)土暖气按采暖面积每平方米20元；
(七)有线电视按现行价格补偿，电话按现行移机费用补偿；
(八)三相电按每千瓦给予适当补偿；
(九)温室每亩15000元；
(十)大棚每亩8000元；
(十一)畜圈每个100--300元；
(十二)葡萄每架300--500元；
(十三)樱桃、各种果树每株100-500元；
(十四)松树每株100元；
(十五)榆、杨、柳等树每株30—50元；
(十六)青苗补偿按有关规定执行。
第二十六条 当事人对拆迁主管部门作出的行政处罚不服的，可依法申请复议或者向人民法院起诉。
第二十七条 本办法由市人民政府法制部门负责解释。
第二十八条 本办法自2003年3月1日实行。2000年6月12日《呼和浩特市城市房屋拆迁管理条例实施办法》同时废止。
包哲钰 兰州商学院 副教授 , 罗彪 兰州商学院
关键词: 预付费消费/消费者/权益保护/构建
内容提要: 当下中国的消费方式多种多样，预付费消费作为其中的一种，为消费者带来了优惠与方便的同时也带来了许多的困惑和问题。预付费消费本质上既是服务消费合同又是预付格式合同，正因为预付费消费的这种性质以及预付费消费中消费者权利的行使受到市场风险、道德风险以及法律风险的制约，致使消费者权益的保障变得尤为苍白无力与不堪一击。因此，通过现实的具体情况和理论基础的支持，从道德论、解释论与立法论的角度构建保护消费者权益的措施是应对预付费消费中消费者权利受损与地位不利的有效途径。
随着货币发展不断渗入，科学技术含量与物质生产力的极大提升，人们的消费观念已经发生了难以置信的变化，整个社会经济在经济自由、刺激经济内需、打造上帝等建立消费型社会时代观的熏陶下，各种各样的新型消费方式顺势而出，预付费消费更是一呼百应，迅速铺展而来。如今，在美容美发，洗车、健身、网络、医疗、各种球会、商会、电信等服务领域，预付费消费已成为一种非常普遍的消费模式，其在给消费者带来优惠与方便的同时，也为消费者带来了问题和困惑，预付费消费中存在的市场风险、道德风险与法律风险致使消费者权益的行使变得极为脆弱。
一、预付费消费的性质及消费者的法律地位
预付费消费也称提前消费，指消费者为了特定的商品或服务向经营者预先交付一定的费用，从经营者处获取会员卡（内部成员卡），并依会员（内部成员）资格按次或按期享受商品或服务的一种新型消费方式。
预付费消费中消费者既可享用便利，省却每次交付现金的麻烦，又能得到价格上的优惠，而经营者可以一次性收取大额资金，能较快回笼经营成本并可长期拥有固定客户，这种共赢的特征正是其得到迅速发展的最大原因。通过现有的司法实务经验以及市场的具体情况来看，常见的预付费消费可分为三类：一为定点式消费，如美容美发店、洗车场所、网络会所、球会等；二为定时式消费，如上述案例中王先生的健身活动，健身休闲中心通常是在固定的时间段安排健身活动，以保障有效的成果；三为定额式消费，如各种商场或超市发放的购物卡，购物卡的面额价值即为消费者的消费限度。
预付费消费是众多的新型消费方式中的一种，具有不同于其他消费方式的特征：其一，从会员（或成员，以下统一为会员）资格的取得上看，消费者欲取得预付费消费中的权利须以会员资格的取得为标准，而会员资格是在消费者与经营者之间直接产生的，不需要媒介机构如银行、证券机构等，会员资格的形成通常也需考虑消费者的民事行为能力，对于一些特殊的行业，为了保障消费者的切身利益和发展需求，可基于消费者的民事行为能力考虑是否给予消费者会员资格，如网络会所对未成年儿童的合理限制；其二，从消费者权利实现的限度来看，预付费消费的消费者权利并不是一次全部获得，而具有部分期待权的性质；其三，预付费消费是一种双方法律行为，消费者与经营者只有在双方意思表示一致时方可进入预付费消费的实质性阶段；其四，预付费消费具有单方风险性，经营者集中获取了权利而分散地承担义务，处于极为优势的地位，而消费者是以分散的方式获得权利，存在着很多不稳定的因素。[1]
预付费消费是在服务行业中产生的一种消费，消费者作为客户，为特定的服务目的而向经营者支付一定的金钱，购买经营者的商品、劳务，经营者则向消费者出售自己的商品项目，两者之间的这种关系已构成服务消费合同，在这层意义上，双方是一种相互平等地支付对价并相应获取权利的契约关系。另外，预付费消费是一种预付款合同，亦可称为非即时履行格式合同，由于此种消费的先交费后消费的特征，决定了经营者不可能一次性履行完其所有的义务，而是根据行业的具体情况按次或按期履行。严格意义上讲，预付费消费是一种单方非即时履行合同，消费者作为其中的一方提前履行其应承担的义务，在与经营者的对抗中处于明显不利，两者之间存在着地位的悬殊。同时，预付费消费亦是一种格式合同，其合同条款和内容通常表现和记载在会员卡中。会员卡是由经营者单方预先创设并重复使用的，是经营者为了吸引不特定多数的消费者，而以优惠条件发放会员卡的方式来与消费者达成协议，通常会做出一些利于己方而不利于对方的规定。但在一些特殊情况下，经营者会与消费者单独订立一个格式合同或载有格式条款的合同，而不是以会员卡的形式出现。此外，从经济学意义上讲，预付费消费是一种不完全合同，是在交易市场中信息不完全的情况下，合同双方在将来各种状态下的权利义务不可能完全规定在双方协议中的合同。市场信息是瞬息万变的，尤其是在权利享受还未确定的期待交易中，消费者被先天性地套上“弱势”的标牌，故而，经营者往往凭借自身的优势凌驾于消费者之上，消费者信息的贫乏与权利意识的淡薄也使得消费者疲于自叹：一失足而成千古恨。
在预付费消费中，消费者的法律地位应该是清晰的，当属于《中华人民共和国消费者权益保护法》（以下简称《消法》）中的消费者，享受《消法》赋予的各种权利，承担其基本义务。然而作为一种特殊的消费模式，消费者在其中的法律地位亦有特殊之处，基于以上对预付费消费性质的分析，首先，预付费消费中的消费者是服务消费合同中的买受人，消费者以金钱作价的方式（这也是消费者在服务消费合同中最为重要的义务）换取经营者相应的给付行为，通常情况下消费者的这种行为可视为债务人的行为，然而，消费者在预付费中却实施了先予行为，从而具有了债权人的某些权利和地位，即请求经营者提供特定的商品或服务的权利。其次，消费者是格式合同中的被提供方，提前交纳费用而分段地享受权利，承担着权利落空的风险，不但如此，作为格式合同的被提供方还被限制了作为一般消费者应有的基本权利，而不知不觉成为经营者通过格式合同制定霸王条款欺压的对象。[2]
二、消费者在预付费消费中的权利困境及其原因之探析
预付费消费兴起的同时也给消费者带来了困惑，消费者基于信赖利益而预先履行自己之义务，而这种信赖利益又完全被经营者所掌控，由此给消费者带来了极大的单方风险。根据调查，经营者收取消费者价款后消失的案件发生率极高，此类案例对消费者的损失最大的也最难以维权。甘肃省消费者协会于２００８年４月１６日至５月７日期间，以问卷调查和网上调查结合的形式开展的预付费消费调查活动的结果显示：有７５．３％的消费者使用过消费卡进行消费，但使用的满意率仅为１５．４％，其中最不满意的集中在美容美发、电信业务、网络等行业领域。（注：参见甘肃３１５维权网（ｈｔｔｐ：／／ｗｗｗ．ｇｓ３１５．ｏｒｇ．ｃｎ／）。）笔者认为，消费者权利在预付费消费中遭受扼杀或限制的主要表现有：
其一，经营者利用“拖”与“跑”的方式损害消费者权益。在实践生活中经常看到有经营者在收取大量的会员费后就遁迹而无影无踪，笔者也曾遇到过这样的经历，笔者花了６０元在一理发店办了一张会员卡，可享受十次的服务机会并可节省十多元钱和以后每次单付费用的时间与精力。笔者在享受服务之前就一次性将十次的服务费预先交给了理发店，因而也就产生了十次的服务期待权，然而就在笔者办理会员卡不到５个月时，该理发店消失一空，笔者自身的权益无处可保。经营者的消失让消费者的期待权落空，严重地损害了消费者的利益。理性地分析，经营者的“跑”有两种：一种是故意的“跑”，即以合法形式掩盖非法目的；而另一种是被迫的“跑”，即无害人之心却实有害人之果。因而，笔者所经历的该理发店可能是为了非法获取消费者的钱财而成立的，也可能是在成立之后而专以会员卡的形式骗取消费者的钱财，还可能是由于某种客观的原因如经营不善、租期届满、拆迁等原因而造成的，但这在事实上都给消费者带来了损失。此外，经营者利用“拖”的方式，即在企业或某个经济体成立之前，以各种优惠条件吸引消费者，在消费者交了钱之后，却以各种理由搪塞而迟迟不开业，造成消费者权利的“中空”，在定时的预付费消费中，这段期限的权利是否可以顺延，很多经营者是持否定态度的，“中空”也就成了“真空”。经营者还有一种策略为虚假承诺，即承诺消费者在入会后能够享受多么盈实的服务、多么实惠的价格，待消费者入会之后，得到的却是经营者的擅自提价，致使消费者上当受骗，后悔莫及。[3]
其二，经营者使用“四变”的方式侵害消费者的利益。例如：２００９年３月王先生在某健身中心办理了一张健身卡，后来王先生发现该中心器材差，服务态度恶劣，要求退费被拒绝，后来该中心以装饰为由将所有会员转让他人，而新老板不承认转让之前的会员资格。“一变”为经营者服务质量变差了，王先生参与健身休闲中心的活动的目的在于依靠中心的健身器材与工作人员的指导来强身健体，但中心的健身器材与工作人员的服务态度让王先生感觉被忽悠，第一次健身的效益值１００元，第二次就值７０元，第三次就只值４０元了，服务质量的下降迫使王先生作出了退会的要求；“二变”为钱变没了，即经营者利用霸王条款拒绝退还消费者的余额，就等于直接把消费者的钱没收了，王先生在要求退会退款时，健身休闲中心却主张当初达成的格式合同中的规定“会员一旦缴费，概不退还”，对此王先生无可奈何，却只能“空悲切，亦长恨”；“三变”为经营者主体变了，之前的会员资格也变没了。案例中健身休闲中心在变更经营主体后，承受其权利义务的新经营主体却否认了之前所有的会员资格，因而王先生等人也失去了其应享受的权利，消费者权利凭空被剥夺更加凸显了其在市场交易中的劣势地位；“四变”为消费者的“选择权”变没了，《消法》第９条第１款明确规定：“消费者享有自主选择商品和服务的权利”。但实际情况是，经营者虽以优惠条件吸引消费者参与会员制度，然而又极大地限制优惠的范围与消费的时间段与服务类型。中国甘肃移动在２００９年年未针对学生开展了一次“预存６０元送６０元话费”活动，但是参加这次活动的所有人都被要求开通某一特定的业务并扣取５元的该业务第一个月的费用，中国甘肃移动捆绑其业务并强制消费的行为严重地剥夺了消费者的选择权，侵害了消费者的财产权。
其三，经营者肆意泄露消费者的隐私。在预付费消费的领域中，有些行业如电信部门、球会、大商场均会要求登记消费者的个人信息，这些企业为了经营与审查身份的需要可以登记消费者的个人信息，但个人信息作为消费者最基本的隐私，经营者有义务保障个人信息的安全，但近些年来，消费者个人信息外泄问题日趋严重，甚有愈演愈烈之趋势，经营者为了获取大量利益也肆无忌惮地利用或擅自使用消费者的个人信息的现象广为存在。为了打击这种行为，立法从刑法上对此进行了规制，在《刑法修正案七》中，电信、金融、国家机关等单位的工作人员若出售或非法提供公民个人信息给他人，情节严重的将受到刑事处罚（注：参见《中华人民共和国刑法修正案（七）》第７条。），而在刚通过不久并于２０１０年７月１日实施的《中华人民共和国侵权责任法》中（注：参见《中华人民共和国侵权责任法》第２条。），隐私已作为公民的一项基本民事权益列入其中。[4]
其四，消费者维权难。无救济则无权利，在我国许多法律中都规定了救济的途径、方式与程序。但在预付费消费中，消费者如何维权于法无据。如经营者在骗取钱财后就蒸发了，侵权者跑了，未有明确的被告何以立案？又如前案例中的王先生，有什么证据能够证明自己是健身休闲中心的会员？法院会承认会员卡的证据效力吗？即使承认，仅仅依靠会员卡就能证明消费者的会员资格，就能证明消费者所享有的特殊权利吗？还有一个很客观的问题在于，面对如此庞大的消费者群，而我国司法资源却有限的情况下，消费者权益纠纷案例全交由法院处理不仅消耗了司法的有限资源，而且增加了消费者解决权益纠纷案件的成本，而这又成为消费者是否选择诉讼救济的困扰。
消费者权利发展至今，有着与其他权利一样的发展历程，但更具艰辛与曲折。由于市场机制不完善、法律本身的滞后性以及消费者对权利认识的不同程度等因素的存在，消费者权利发展本身就十分复杂，继而，在预付费消费这种新型消费模式中，更多复杂的新因素渗入到消费过程中，给消费者权利的保护增添了几分新的挑战。
首先，从市场风险看，信息不对称与经营者滥用市场优势地位是其中的两个主要问题，信息不对称一直以来都是阻碍消费者与经营者成为两个平等主体的重要因素，消费者在订立服务消费合同的过程中，只能通过经营者的介绍以及其他参与该服务的消费者的评价来判断服务的质量，而该存在利害关系的“证人证言”在证明力上会有多大的信服程度呢？撇开其不说，经营者的产品或服务的来源、经营者资格、经营状况、经营期限、债权债务状况，企业信誉度、工作人员的业务水平等都需要消费者花费较长的时间和精力去了解，而且消费者还应保证获得信息的可靠性，繁冗的工作必然会增加消费者获取信息的成本，或者说减少了消费者的相对利益。经营者滥用市场优势地位的现象如今亦很常见，经营者在市场中的优势地位从市场经济本身的特征来说并未有不合理之处，然而滥用优势地位就演变成了不合法行为，如案例中，健身休闲中心即滥用自己的优势地位对王先生提出的各项合理要求都不予理睬，甚至毫无根据地取消王先生的会员资格。再如水、电的消费，在市场中占有绝对支配地位的供水、供电等单位，其根据自身意愿的调价、调量都会大范围地影响消费者的正常生活，甚至造成社会不稳定的因素。
然后，从道德风险上看，诚信制度的缺失与企业社会责任的缺乏是两个最为根本的原因。信用制度的尚未建立是企业不诚信、经营者不诚信的根源，从国外的成功经验来看，在日本、美国、德国等国家都建立了信用制度，虽然各国对信用制度的规定有所不同，但对经营者的规定都有一个共同点：从严审查，从严处罚。根据国外的一项调查，信用体系制度的建立及其功能的发挥能创造５％的经济增长点，同时又能减少近３０％的消费者权益纠纷案件。如是说，信用制度在我国的建立能有效地遏制当前存在的不当侵害消费者利益的行为，然而现实的问题在于，信用制度缘何在我国迟迟建立不起来？其一，市场经济发展的不完善导致市场失灵，从而容易促使经营者牺牲信用而追逐巨额利润；其二，作为一个传统的讲信用的国度，在近几十年中面临了一次严重的拜金主义的冲击，尤其是在新的市场规则中，人们所矜守的那份信用却不知如何起用，人们的这种有限理性也影印了生活中的有限信用；其三，诚实守信的成本极高而背信弃约的成本却很低廉。[5]在企业社会责任上，任何一个个体及经济组织体在从社会获利的同时都有回报社会的义务，美国学者Ｃａｒｒｏｌｌ把企业的社会责任分为经济责任、法律责任、伦理责任与自愿责任四个层次，伦理责任作为企业社会责任的第三层次责任，要求企业在经营活动中应当诚实守信，尊重社会公共利益，不得为损害社会与他人利益的行为等内容。企业的伦理责任是一项强制责任，是企业必须履行的社会责任，任何一种企业责任的缺失都势必影响到消费者的切身利益。
最后，从法律风险上看，预付费消费中存在的最大问题在于法律制度的缺失。从法律的制定、法律的适用、法律的监管以及法律的救济上都可以窥探出消费者在预付费消费中的笈笈可危的地位。在立法上，预付费消费作为一种新型消费模式在《消法》上未有体现，《消法》从１９９３年颁布以来至今未曾修订，其作为一部体现国家意志的法律，不能及时摄涵保障全体消费者应有的期待权的规定，使得消费者在权利保护上失去了依据，在对这一问题的规制上，国务院曾经颁布过会员卡试用管理办法，但后来被废止，如今在预付费消费中对消费者的权利的保护仍然面临着法律的盲点。在适用法律上，无论是受害的消费者还是主持审判的法官，通常都是以《合同法》中的规定为其引据，而这不能从根本上维护消费者利益不受侵害，《合同法》在实践中亦难掩饰其力不从心的尴尬。经营者却常常利用格式合同对消费者的权利予以限制或加重消费者的义务，深层次意义上说，这也是经营者对其在市场中的优势地位滥用的结果，通过与消费者订立霸王条款来重现“沉默的大多数”。在监管上，在预付费消费中监管部门应如何实现对经营者的监管？而监管部门是否具备能力对经营者的经营状况、企业债务、企业信誉、经营者资质等一系列问题予以监管？经营者发行会员卡的行为是否应当管理？应当如何监管？又该由谁监管？这些问题如今都是极不明确的，因而消费者时刻都面临着无人可诉、无处可诉的风险。在法律救济上，我国现行的做法是由受害的消费者向消费者协会投诉或向法院提起诉讼，但前提是，消费者应当有明确的被告及充分的证据，而消费者在实践中往往很难满足这些要求，所有的这些风险势必影响消费者对自身权益的维护。
三、预付费消费中消费者权益保护之构建
《消法》的实施见证了中国市场经济的兴起与发展的全过程，经过十几年的探索，我国的市场经济取得了长足的进步，《消法》也以其坚定的历史使命始终履行着保护消费者合法权益、维护市场经济正常秩序的职责。面对市场经济中复杂多变的环境以及人们对消费的无限需求，踌躇满志的《消法》如今也只能步履蹒跚，凸显了其在当前适用上的窘困，消费者权益保护的“真空”对修订《消法》的重要性来说已不言而喻，故而，在《消法》修订呼声高涨的当下，应当明确规定预付费消费中消费者权益保护的制度并应强调保护措施。笔者认为，对消费者权益保护的构建应基于内功与外功两方面。内功上，消费者主要是加强自身的法律与权利意识，敢于同侵害自己权益的经营者抗衡；外功上，则可以从道德建设、现有法律的解释上以及法律创设层面上来强化对消费者权益的保护。
在权利内化上，消费者应加强自身法律意识的培养。法律意识不等于法律知识，法律意识应当是一种在内心能够引起共鸣的法律心理，虽然法律知识多的人并不一定代表法律意识就强，但不能由此而否定法律知识的扩展是增强法律意识的有效途径，根据调查，《消法》在众多法律中是最具有群众基础的，但真正了解《消法》的人却不多，对于预付费消费而言，消费者对自己依法所享有的权利显得更为茫然，因而，国家应当一方面充分利用现有法律人才优势与媒体优势加强法律宣传，而不应当仅仅停留在３·１５层次上。另一方面，预付费消费案件如今极为普遍，司法机关亦应当选取一些经典的、具有普遍参考价值的案例对消费者予以启迪。权利意识从来都是伴随法律意识而不断提升的，消费者的法律意识替代不了权利意识，权利意识更多强调的是能够引起共鸣的一种法律行为，在“如临深渊”的预付费消费中，消费者应当警惕高诱惑的风险，避免一次投入较高的消费资本，亦应当掌握与经营者就消费的价格、期限、质量等方面签订的书面协议，更应当注意及时保护自己的合法权益，在发现有异常情况即向有关人员咨询或有关部门投诉。
在道德论上，一个企业或其他经济组织体欲取得长足的发展，所依靠的不仅仅是发展策略与产品服务质量，社会责任履行的好坏以及消费者的信赖程度都是必不可缺的因素。企业经营的目的在于长远的利润与发展，而从心理学角度上说，每个企业都具有“急功近利”的冲动，如何规避心理学上的这种矛盾：第一，企业或其他经济组织体须加强对自身的认识，经营者与消费者始终都是一对平等的经济主体，经济关系中的实质内容是平等交换，而不是通过逃避、欺诈等方式非法获利；第二，须加强对法律的认识，从法律的惩罚制度上来深化道德水平，法律责任作为企业社会责任的第二层次上的责任，在规制企业的产品或服务质量、经营活动等方面作用重大；第三，须加强对消费者的认识，要取得消费者的信赖，经营者应当尊重消费者的权利，遵守社会公德，不恶意欺骗，不虚假承诺。同时，要实质上地恢复信用制度，在我国，导致背信弃约成本如此低廉的原因正在于缥缈的信用制度抹退了经营者不信用的色彩，让经营者无法曝光。信用制度的建立亦是立法上的问题，但笔者将其纳入到道德伦理中，其原因为中国的“儒”商文化极为重视信用，近几十年人们对信用所表现的失望在于信用的迷失而不是缺失，建立信用制度只在于帮助信用本身尽快归位，重塑信用文化，信用制度建立的关键有四：一为信用制度应是全国统一的，所有的公司企业都是平等一致的，所有的经营者与消费者都是无任何歧视和差别的；二为信用制度应是分层次管理的，我国辐员广、人口多，经营者“熙熙攘攘”，散布在每一片土地，实行分层次的信用管理制度是最为有效的；三为信用制度应是公开透明的，对预付费消费中的经营者要建立专门的信用档案并定期予以披露，将损害消费者权益的企业及其经营者纳入“黑名单”并公之于众；四为信用信息应是可交换可共享的，此规定在于限制不法经营者“流窜作案”。
莱芜市人民政府关于印发《莱芜市集体土地房屋登记办法》的通知
山东省莱芜市人民政府
莱芜市人民政府关于印发《莱芜市集体土地房屋登记办法》的通知
莱政发〔2008〕42号
各区人民政府，市政府各部门，高新区管委会，雪野旅游区管委会，市直各企事业单位：
现将《莱芜市集体土地房屋登记办法》印发给你们，请认真遵照执行。
莱芜市人民政府
二○○八年八月二十日
莱芜市集体土地房屋登记办法
第一条 为加强集体土地房屋登记管理，落实房屋登记制度，保障集体土地房屋权利人的合法权益，根据《中华人民共和国物权法》、建设部《房屋登记办法》等有关规定，结合本市实际，制定本办法。
第二条 本办法适用于本市行政区域集体土地范围内的房屋登记。
第三条 集体土地房屋登记，应当遵循产权明晰、房屋所有权和房屋占用范围内的集体建设用地使用权权利主体一致的原则。
第四条 市房地产行政主管部门是我市房屋登记机构，负责本市行政区域集体土地范围内的房屋登记工作。
第五条 集体土地房屋登记的申请人为自然人的，应使用其有效身份证件的姓名；申请人为法人、其他组织的，应使用其法定名称，由其法定代表人申请。
共有房屋，由共有人共同申请。
申请人可以委托代理人申请房屋权属登记。代理人申请登记时，除向房屋登记机构交验代理人的有效证件外，还应向登记机构提交申请人的授权委托书。
第六条 集体土地房屋登记按以下程序进行：
（一）申请。申请房屋登记，申请人应当向房屋登记机构提出申请，并提交申请登记材料。
申请登记材料应当提供原件。不能提供原件的，应当提交经有关部门确认与原件一致的复印件。
（二）受理。申请人提交的申请登记材料齐全且符合法定形式的，登记机构应当予以受理，并出具书面凭证。
申请人提交的申请登记材料不齐全或者不符合法定形式的，登记机构应当一次告知申请人需要补正的内容。
（三）审核。房屋登记机构对申请人的申请进行审查核实，提出审核意见。
（四）公告。房屋登记机构受理登记申请后，将登记事项在房屋所在地的集体经济组织内公告无异议，方可予以登记。
（五）记载于登记簿。经房屋登记机构复核，符合登记条件的，房屋登记机构应当予以登记，将申请登记事项记载于房屋登记簿。
（六）发证。
第七条 集体土地上的房屋进行初始登记应当提交下列材料：
（一）登记申请书及申请人的身份证明；
（二）宅基地使用权证明或者集体所有建设用地使用权证明；
（三）房屋符合城乡规划的证明；
（四）房屋测绘报告或者村民住房平面图；
（五）其他有关材料。
村民申请房屋所有权初始登记的，还应当提交申请人属于房屋所在地农村集体经济组织成员的证明。
农村集体经济组织申请房屋所有权初始登记的，还应当提交经村民会议同意或者由村民会议授权经村民代表会议同意的证明材料。
按照本办法对房屋初始登记前，因房屋买卖、交换、赠与、继承、分割、合并等原因致使其权属发生转移的，由村委会出具相关证明后，以实际房屋所有人为申请人办理初始登记。
第八条 因历史原因造成宅基地上房屋有关手续不齐全，经调查其房屋权属无争议，申请人出具集体土地房屋权属来源保证书，所在村委员会出具证明后，予以登记。
第九条 对到本村以外农村新社区购买住房的，在交回原宅基地后，由原村委会出具交回宅基地证明，可申请新的住房登记。
第十条 初始登记后，发生下列情形之一的，权利人应当在有关法律文件生效或者事实发生后申请房屋所有权变更登记：
（一）房屋所有权人的姓名或者名称变更的；
（二）房屋坐落的街道、门牌号或者房屋名称变更的；
（三）房屋面积增加或者减少的；
（四）同一所有权人分割、合并房屋的；
（五）法律、法规规定的其他情形。
申请房屋所有权变更登记，应当提交登记申请书、申请人身份证明、房屋所有权证书、证明发生变更事实的材料。
第十一条 初始登记后，因房屋买卖、互换、赠与、继承、受遗赠、分割、合并等原因致使其权属发生转移的，当事人应当在法律文件生效或事实发生后，持身份证明、房屋所有权证书、证明房屋所有权发生转移的材料等证明文件到房屋登记机构申请房屋所有权转移登记。
申请房屋所有权转移登记，还应当提交农村集体经济组织同意转移和受让人符合申请使用宅基地条件的证明。受让人不属于房屋所在地农村集体经济组织成员的，除法律、法规另有规定外，房屋登记机构不予办理。
农村集体经济组织申请房屋所有权转移登记的，还应当提交经村民会议同意或者由村民会议授权经村民代表会议同意的证明材料。
第十二条 依法以集体土地房屋设立抵押，申请抵押权登记的，应当提交下列材料：
（一）登记申请书；
（二）申请人的身份证明；
（三）房屋所有权证书；
（四）主债权合同和抵押合同；
（五）其他必要材料。
第十三条 房屋登记机构对集体土地范围内的房屋予以登记的，应当在房屋登记簿和房屋权属证书上注明“集体土地”字样。
第十四条 办理集体土地范围内房屋地役权登记、预告登记、更正登记、异议登记等房屋登记，可以参照适用国有土地范围内房屋登记的有关规定。
第十五条 办理下列房屋登记，房屋登记机构应当实地查看：
(一)房屋所有权初始登记；
(二)在建工程抵押权登记；
(三)因房屋灭失导致的房屋所有权注销登记；
(四)法律、法规规定的应当实地查看的其他房屋登记。
房屋登记机构实地查看时，申请人应当予以配合。
第十六条 集体土地范围内村民住房，以宅基地上独立建筑为基本单元进行登记；在共有宅基地上建造的村民住房，以套、间等有固定界限的部分为基本单元进行登记。
非住房以房屋的幢、层、套、间等有固定界限的部分为基本单元进行登记。
第十七条 有下列情形之一的，登记机构应作出不予登记的决定：
（一）房屋权属有争议的；
（二）不能提供有效的房屋权属证明文件的；
（三）共有的房屋未经共有人同意的；
（四）被依法征收、没收或查封的；
（五）非法占用集体土地的；
（六）属于临时建筑或违章建筑的；
（七）其他依法不准登记的。
第十八条 自受理登记申请之日起，登记机构应当于下列时限内，将申请登记事项记载于房屋登记簿或者作出不予登记的决定：
（一）房屋所有权登记，60个工作日；
（二）抵押权、地役权登记，10个工作日；
（三）预告登记、更正登记，10个工作日；
（四）异议登记，1个工作日。
公告时间不计入前款规定时限。因特殊原因需要延长登记时限的，经房屋登记机构负责人批准可以延长，但最长不得超过原时限的1倍。
法律、法规对登记时限另有规定的，从其规定。
第十九条 房屋登记机构应当根据房屋登记簿的记载，缮写并向权利人发放房屋权属证书。
房屋权属证书是权利人享有房屋权利的证明，包括《房屋所有权证》、《房屋他项权证》等。申请登记房屋为共有的，房屋所有权证上注明“共有”字样。
房屋权属证书与房屋登记簿记载不一致的，除有证据证明房屋登记簿确有错误外，以房屋登记簿为准。
第二十条 房屋权属证书、登记证明破损的，权利人可以向房屋登记机构申请换发。房屋登记机构换发前，应当收回原房屋权属证书、登记证明，并将有关事项记载于房屋登记簿。
房屋权属证书、登记证明遗失、灭失的，权利人在当地公开发行的报刊上刊登遗失声明后，可以申请补发。房屋登记机构予以补发的，应当将有关事项在房屋登记簿上予以记载。并在补发的房屋权属证书、登记证明上注明“补发”字样。
房屋登记机构应当在补发房屋权属证书、登记证明前，就补发事项在房屋所在地农村集体经济组织内公告。
第二十一条 司法机关、行政机关、仲裁委员会发生法律效力的文件证明当事人以隐瞒真实情况、提交虚假材料等非法手段获取房屋登记的，房屋登记机构可以撤销原房屋登记，收回房屋权属证书、登记证明或者公告作废，但房屋权利为他人善意取得的除外。
第二十二条 非法印制、伪造、变造房屋权属证书或者登记证明，或者使用非法印制、伪造、变造的房屋权属证书或者登记证明的，由房屋登记机构予以收缴；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第二十三条 申请人提交错误、虚假的材料申请房屋登记，给他人造成损害的，应当承担相应的法律责任。
第二十四条 本办法自印发之日起施行。
