禁止和立即行动消除最恶劣形式的童工劳动公约

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宁夏回族自治区银川市人民政府


银川市人民政府令第116号


　　《银川市住宅小区物业管理办法》业经２０００年９月１４日银川市人民政府第２１次常务会议审议通过，现予以发布施行。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　市长：郝朴海
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　二０００年九月二十九日
　　　　　　　　　　　 银川市住宅小区物业管理办法
　　　　　　　　　　（２０００年９月１４日银川市人民
　　　　　　　　　　　 政府第２１次常务会议通过）

第一章　总则





　　第一条　为加强银川市住宅小区的物业管理，明确业主、物业管理企业、开发建设单位以及有关部门的权利与义务，保障住宅小区物业的合理使用，为居民创造良好的居住环境，根据国家及自治区有关规定，结合本市实际情况，制定本办法。


　　第二条　凡本市市区的新建住宅小区必须根据本办法实行物业管理。本办法实施前已经验收交付使用的住宅小区应当依照本办法积极创造条件，逐步实行物业管理。


　　第三条　本办法所称物业是指房屋建筑、配套设施以。及相关的公共设施。
　　本办法所称业主，是指住宅小区内物业所有权人。包括私有房产、公布房产、单位房产的房屋所有权人。
　　本办法所称物业管理，是指业主委托物业管理企业对物业进行日常维护、修缮、经营、以及对房屋产权人、使用人提供的综合性服务。
　　本办法所称物业管理企业，是指具备相应资质条件，经工商行政管理机关登记注册，经营住宅小区服务业务的企业。


　　第四条　住宅小区全体业主通过业主委员会对物业实施自治管理。住宅小区的公共设施和配套设施，由全体业主、承租人和使用人共同使用与维护。


　　第五条　物业管理实行主管部门行业管理、业主自治与委托物业管理企业服务管理相结合的原则，逐步实现社会化、专业化、市场化服务经营型管理。


　　第六条　银川市房产管理局是本市住宅小区物业管理的主管部门，负责对全市住宅小区物业管理的指导、监督和行业管理工作。其主要职责是：
　　（一）贯彻执行物业管理的法律、法规和规章；
　　（二）负责培育、开发物业管理市场；
　　（三）参与住宅小区的验收，指导、监督住宅小区的移交工作；
　　（四）负责物业管理企业的资质管理；
　　（五）对物业管理企业的经营和管理进行监督检查；
　　（六）负责指导、协调、监督维修基金（维修储备金）的管理和使用；
　　（七）负责对物业管理工作人员进行培训；
　　（八）负责住宅小区物业管理的考评工作。
　　建委、规划、环保、公安、工商、物价等部门按照各自的职责分工，负责住宅小区物业的有关管理工作。
　　住宅小区所在地派出所、居民委员会根据自己的职责对住宅小区物业管理进行指导和监督。

第二章　业主代表大会和业主委员会





　　第七条　新建住宅小区交付使用且入住率达到５０％以上时，由市房产管理部门按以下程序，组织召开业主代表大会和选举产生业主委员会：
　　（一）向全体业主发出召开业主代表大会及推举业主委员会候选人名单通告。
　　（二）拟定业主委员会候选人名单，确定开会时间。
　　（三）组织召开第一次业主代表大会，选举产生业主委员会。


　　第八条　业主代表大会由住宅小区的业主代表组成。业主代表以每栋楼为单位按住户比例推选。
　　业主代表大会必须有持过半数以上投票权的业主代表出席才能举行。


　　第九条　业主代表大会可以邀请住宅小区所在地派出所、居委会及相关部门的人员列席会议。


　　第十条　业主代表大会由业主委员会负责召集，每年召开一次。
　　业主代表大会召开７日前，业主委员会应当将会议日期及内容告知业主。
　　业主代表大会闭会期间，经３０％以上业主代表提议，可以召开临时业主代表大会，业主委员会应当在接到该项提议后１５日内召开临时业主代表大会。


　　第十一条　业主代表大会形成的决定，必须由出席会议的业主代表所投票数的过半数通过方有效。
　　业主代表大会的决定不得与法律、法规、规章及相关政策抵触。


　　第十二条　业主代表大会行使下列权力：
　　（一）选举、罢免业主委员会的组成人员；
　　（二）听取和审查业主委员会的工作报告；
　　（三）听取物业管理企业的工作报告；
　　（四）批准业主委员会有关业主利益的重大事项的决定；
　　（五）制定、修改业主公约及住宅区物业管理办法；
　　（六）改变和撤销业主委员会不适当的决定；
　　（七）批准或修改业主委员会章程；
　　（八）批准物业管理的其他重大事项。


　　第十三条　业主委员会由３到１５名委员组成，每届任期三年。


　　第十四条　业主委员会委员由业主代表大会在业主代表中选举产生。委员一般为兼职，可以连选连任。
　　有下列情形的之一的，不得担任业主委员会委员：
　　（一）身体及精神状况不适宜履行业主委员会委员职责的；
　　（二）丧失业主资格的；
　　（三）有违法犯罪行为的；
　　（四）经业主代表大会罢免的。


　　第十五条　业主委员会设主任、副主任、秘书长。主任、副主任、秘书长在业主委员会委员中选举产生，并报市房产管理部门备案。
　　秘书长为专职，负责处理业主委员会日常事务。


　　第十六条　业主委员会根据工作需要定期召开会议，会议由业主委员会主任召集，会议讨论决定问题执行少数服从多数的原则。


　　第十七条　业主委员会享有下列职权：
　　（一）召集和主持业主代表大会；
　　（二）起草业主委员会章程和业主公约；
　　（三）选聘物业管理企业，签订物业管理合同；
　　（四）监督住宅小区物业管理工作的实施及规章制度的执行；
　　（五）审议物业管理企业制定的年度管理计划和为住宅小区管理服务的重大措施；
　　（六）　协助物业管理企业进行管理工作。


　　第十八条　业主委员会章程必须经业主、委员会２／３委员同意，并经业主代表大会批准。
　　业主委员会章程的内容不得与法律、法规、规章及相关政策抵触。


　　第十九条　业主委员会在成立后１５日内持下列文件到市房产管理局办理登记备案：
　　（—）业主委员会登记申请书；
　　（二）业主委员会组成人员名单；
　　（三）业主委员会章程。

第三章　物业管理企业





　　第二十条　物业管理企业应当逐步实现与开发建设单位分开设立，分业经营。


　　第二十一条　物业管理企业享有国家对第三产业的优惠政策。


　　第二十二条　设立物业管理企业应当取得相应资质，并向工商行政管理机关申请登记，领取营业执照。
　　物业管理企业在领取营业执照的一个月内，应当向物价管理部门中请领取收费许可证。


　　第二十三条　申领《物业管理企业资质证书》按国家有关规划报批。未取得《物业管理企业资质证书》的，不得从事物业管理活动。


　　第二十四条　《物业管理企业资质证书》实行年审制度。
　　物业管理企业应当于每年的二月十日前，填写物业管理企业年审报告，持《物业管理企业资质证书》向市房产管理部门申请年审。


　　第二十五条　物业管理企业根据住宅区物业管理合同对住宅区实施物业管理。物业管理合同应当包括以下内容：
　　（一）管理服务的区域和具体事项；
　　（二）管理服务标准；
　　（三）管理服务权限：
　　（四）管理服务期限；
　　（五）管理服务费用；
　　（六）监、督检查物业管理服务的时间和方式；
　　（七）违约责任和合同争议的解决方式；
　　（八）双方约定的其他权利、义务。


　　第二十六条　业主委员会和物业管理企业应当自住宅小区物业管理合同签定之日起３０日内报布房产管理部门备案。


　　第二十七条　物业管理企业的权利：
　　（一）依据物业管理合同和有关规定，对小区实施物业管理并按财政物价部门批准的标准收取管理服务费：
　　（二）制止违反住宅区物业管理规定的行为；
　　（三）选聘专管企业承担专项经营业务；
　　（四）要求业主委员会协助管理；
　　（五）从事与物业管理有关的其他多种经营及有偿服务活动；
　　（六）对违反合同约定不交纳各种费用的业主，可采取必要的限制性措施。


　　第二十八条　物业管理企业的义务：
　　（一）依据物业管理合同，对委托管理的房屋及相关公共设施进行维护、修缮、更新；
　　（二）承担住宅小区内物业的保安、保洁、防火、绿化及其他便民服务工作；
　　（三）拟定住宅小区重大物业管理措施提交业主委员会审议决定；
　　（四）接受行业管理及街道办事处的指导和监督。


　　第二十九条　物业管理企业必须严格履行物业管理合同，按下列要求做好服务工作：
　　（一）实施业主委员会审定的物业管理服务年度计划时，必须执行国家和自治区规定的技术标准；
　　（二）将住宅的公共部位、公用设备和公共设施的使用维护方法。要求，注意事项书面告知业主；
　　（三）经常对物业管理区域进行巡视、检查，定期对住宅的公用部分、公用设备和公共设施进行维护：
　　（四）发现住宅的公用部位、公用设备和公共设施损坏时、立即采取保护措施，并按合同约定进行维修；
　　（五）接到物业损害报修时，应及时进行维修和处理；
　　（六）做好物业维修，更新及其费用收支的各项记录，妥善保管物业档案资料和有关的财务帐册；
　　（七）定期向业主委员会报告物业管理工作情况及物业管理费用的收支帐目，接受审核，改进和完善管理服务工作。


　　第三十奈　物业管理企业对住宅区的管理未能达到市房产管理部门和物业管理合同规定的标准，或者违反物业管理合同规定的，业主委员会或委托方可以解除合同。
　　因管理、维修、养护不善，造成业主损失的，物业管理企业应当赔偿损失；违反有关法律、法规和政策规定的，由有关部门依法予以处理。


　　第三十一条　对物业管理合同有争议的，双方可向仲裁机构申请仲裁，或向人民法院起诉。

第四章　开发建设单位





　　第三十二条　开发建设单位必须按住宅小区规划设计要求，完成物业管理配套设备和设施的建设。


　　第三十三条　开发建设单位应当从住宅区开始入住前六个月开始自行或者委托物业管理企业对住宅区进行前期管理，管理费用由开发建设单位承担。
　　在开发建设单位自行或者委托物业管理企业对住宅区进行物业管理期间，应当接受业主和有关部门的监督，市房产管理部门有权对开发建设单位或物业管理企业违反物业管理法律、法规和政策的行为依法进行处理。


　　第三十四条　住宅小区经综合验收后，方可向业主委员会移交。


　　第三十五条　业主委员会正式成立后３０日内，开发建设单位应当向业主委员会移交下列住宅小区工程建设资料或复印件：
　　（一）住宅小区规划图、竣工总平面图；
　　（二）单体建筑、结构、设备竣工图；
　　（三）地下管网竣工图；
　　（四）其他必要的资料。


　　第三十六条　开发建议单位应按照下列标准提供住宅小区管理用房和经营用
房：
　　（一）住宅小区总建筑面积５万平方米以内不小于６０平方米；
　　（二）住宅小区总建筑面积５万至１０万米以上不小于１００平方米：
　　（三）住宅小区总建筑面积１０万平方米以上不小于１５０平方米。
　　以上用房由市房产管理部门提供给业主委员会，并由业主委员会委托物业管理企业经营使用。任何单位、个人不得擅自改变其用途。

第五章　业主公约





　　第三十七条　本办法所称业主公约，是指由业主承诺的，对全体业主具有约束力的，有关业主在住宅区使用、维护物业及其管理等方面权利义务的行为守则。


　　第三十八条　业主公约应当包括下列内容：
　　（一）住宅区名称。地点，面积及户数；
　　（二）公共场所及公用设施状况；
　　（三）业主代表大会的召集程序及决定住宅区重大事项的方式；
　　（四）业主使用其住宅和住宅区内公共场所及公用设施的权益；
　　（五）业主参与住宅区物业管理的权利；
　　（六）业主对业主委员会及物业管理企业的监督权；
　　（七）住宅区物业各项维修、养护和管理费用的交纳；
　　（八）业主在本住宅区内应遵守的行为准则；
　　（九）违反业主公约的责任；
　　（十）其他有关事项。
　　业主公约的示范文本，由市房产管理部门统一制订。业主代表大会可以根据本住宅区的实际情况进行修改、补充，并报市房产管理部门备案。


　　第三十九条　业主公约经业主代表大会批准后生效。已生效的业主公约对住宅区内所有业主和非业主使用人具有约束力。


　　第四十条　开发建设单位在办理出售、出租房屋手续时，应当在房屋买卖合同或租赁合同中对购、租房者有承诺遵守小区物业管理规定和业主公约的约定。

第六章　物业的使用及维护





　　第四十一条　业主、承租人和其他非业主使用人使用房屋应当遵守下列规定：
　　（一）未经有关部门批准，不得改变房屋结构、外貌和用途；
　　（二）不得对房屋的内外承重墙、梁、柱、楼板、阳台、天台、屋面及通道进行违章凿、拆、搭、占；
　　（三）不得堆放易燃、易爆、剧毒、放射性等物品；
　　（四）不得利用房屋从事危害公共利益的活动；
　　（五）不得侵害他人的正当权益。


　　第四十二条　业主装修住宅，应当事先告之物业管理企业；物业管理企业应当将装修住宅的禁止行为和注意事项告之业主。


　　第四十三条　任何单位和个人不得占用物业管理区域的道路、场地。应物业维修或者公共利益需要临时占用或挖掘道路、场地的，应当经业主委员会同意，并在规定的期限内恢复原状。


　　第四十四条　利用物业设置广告等经营性设施的，应当在征得相关业主、使用人和业主委员会的书面同意后，方可向有关行政管理部门办理审批手续；经批准的，应当与业主委员会签订协议，并支付设置费用。收取的费用应当纳入维修基金。


　　第四十五条　房屋的维修责任，按下列规定划分：
　　（一）房屋内部，由业主负责维修；
　　（二）房屋的外墙面、楼梯间、通道、屋面、公用上下水、供暖、供气、供电管线、公用水箱、加压水泵、电梯、机电设备、公用天线和消防设施等房屋本体公用设施，由物业管理企业组织定期养护和维修，其费用从住宅维修基金中支出。


　　第四十六条　住宅区的道路、路灯、沟渠、池、井、绿化、娱乐场所、停车场、连廊、自行车房（棚）等住宅区公用设施由物业管理企业统一管理维修养护，其费用从住宅维修基金中支出。
　　人为造成公用设施损坏的，由损坏者负责修复；造成损失的，应当赔偿。


　　第四十七条　住宅户外的水、电、煤气、通讯等管线的维修养护，由有关供水、供电、供气及通讯单位负责。


　　第四十八条　凡房屋及附属设施有影响市容或者可能危害毗连房屋安全及公共安全，按规定应由业主修缮的，业主应及时进行修缮。拒不进行修缮的，由业主委员会授权物业管理企业进行修缮，其费用由业主承担。


　　第四十九条　住宅区内禁止下列行为：
　　（一）践踏、占用绿化地；
　　（二）占用楼梯间、通道、屋面、平台、道路、停车场、自行车房（棚）等公用设施而影响其正常使用功能；
　　（三）乱抛垃圾、杂物；
　　（四）影响市容观瞻的乱搭、乱贴、乱挂等；
　　（五）损毁、涂划园林艺术雕塑；
　　（六）聚众喧闹；
　　（七）随意停放车辆和鸣喇叭；
　　（八）发出超出规定标准的噪音；
　　（九）排放有毒、有害物质；
　　（十）经营业主公约所禁止的行业；
　　（十一）法律、法规及市政府规定禁止的其他行为。

第七章　物业管理专项资金及费用





　　第五十条　依照本办法实行物业管理的公有住宅和新建商品住宅出售时，应当设立住宅共用部位、共用设施设备维修基金。
　　公有住宅出售的维修基金由公有住宅售房单位和购房者分别提交和缴纳。新建商品住宅出售的维修基金由购房者缴纳。维修基金除由公有住宅售房单位自行提交的外，其他维修基金均由售房单位代收。维修基金的缴纳标准按国家及自治区有关规定执行。


　　第五十一条　维修基金应当在银行专户存储，专款专用。
　　维修基金明细户应当按单幢住宅设置，按户核算。


　　第五十二条　维修基金应当用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的大修、更新、改造，不得挪作他用。


　　第五十三条　在业主办理房屋权属证书时，商品房销售单位应当将代收的维修基金移交给市房地产行政管理部门代管。


　　第五十四条　业主委员会成立前，维修基金的使用由售房。单位或售房单位委托的管理单位提出使用计划，经市房地产行政管理部门审核后划拨。业主委员会成立后，维修基金的使用，由物业管理企业提出年度财务预算，经业主委员会同意，经市房地产行政管理部门审核后划拨。
　　在本办法实施前已经出售的公有住宅和商品住宅尚未交纳住宅维修基金的，按财政、物价部门核定的标准由产权人或使用人交纳，由物业管理企业代收，其使用适用前款规定。
　　维修基金不足时，经业主委员会决定，接业主拥有的住宅建筑面积比例向业主续筹。
　　物业管理企业应当定期公布物业维修基金的收支情况，接受业主监督。


　　第五十五条　业主转让住宅时，其维修基金帐户中剩余部分的费用不予退还，随房屋所有权同时过户。


　　第五十六条　业主应根据物业管理企业的服务项目，按规定缴交物业管理服务费。


　　第五十七条　住宅小区经营性用房的收入，用于补充住宅小区的物业管理服务费用。


　　第五十八条　住宅小区物业管理服务费的收支帐目，物业管理企业应当半年公布一次，接受业主监督。


　　第五十九条　业主对业主委员会和物业管理企业公布的帐目，可以提出质询，或向市房产管理部门投诉。
　　业主委员会和物业管理企业应当在收到质询后７日内答复。
　　房产管理部门应当在收到投诉后１５日内答复。

第八章　法律责任





　　第六十条　业主有下列行为之一的，物业管理企业应当劝阻、制止、要求恢复原状或者赔偿损失；情节严重的，由有关行政部门依法予以处理：
　　（一）擅自占用住宅小区绿化地或其他公共场地的；
　　（二）擅自改变房屋和配套设施的用途、结构、外观的；
　　（三）私搭乱建棚屋、在房屋公共使用部位堆放杂物、乱停放车辆、破坏绿化、污染小区环境、制造噪声影响居民休息的；
　　（四）损坏住宅小区内的公用设施、设备的；
　　（五）违反住宅小区治安管理或者消防规定的。


　　第六十一条　业主逾期不交各项物业管理服务费的，业主委员会应当协助催缴；物业管理企业可以按规定加收滞纳金；连续三个月以上拒交各项物业管理服务费的，按照业主公约的约定承担责任。
　　物业管理企业对逾期不交各项物业管理服务费的，可以向人民法院提起诉讼。


　　第六十二条　物业管理企业有下列行为之一的，房管部门应当责令改正，并赔偿损失，并可视情节处以警告、处以５００元至１００００元的罚款：
　　（一）未按规定及时修缮房屋及公用设施、设备的；
　　（二）管理制度不健全、管理混乱的；
　　（三）擅自改变公用设施和公共场地用途的；
　　（四）擅自提高物业管理服务收费标准的；
　　（五）其他不履行或者不完全履行物业管理合同及本办法规定的义务的。
　　物业管理企业有前款行为之一，情节严重的，业主委员会可以解除物业管理合同。


　　第六十三条　未经物业资质审查而擅自承揽住宅小区物业管理业务的物业管理企业，由市房管部门责令其限期办理资质审查手续；逾期不办理的，责令其停止物业管理业务，并可处以１０００元以上５０００元以下的罚款。


　　第六十四条　开发建设单位未在规定期限向业主委员会提供本办法第三十九条所列住宅小区工程建设资料或其复印件的，由房管部门责令限期履行；逾期不履行的，由申房产管理部门给予警告，并处以１０００元以下罚款。


　　第六十五条　当事人对行政处罚决定不服的，可依法申请行政复议或提起行政诉讼。逾期不申请行政复议或提起行政诉讼，又不履行处罚决定的，由作出处罚决定的机关申请人民法院强制执行。

第九章　附则




　　第六十六条　本办法自颁布之日起施行。本市已制定的有关物业管理的规定，凡与本办法不一致的以本办法为准。

　　司法实践中，取保候审保证金收取有些不规范，保证金数额在不同地区、不同司法机关、不同案件、不同犯罪嫌疑人或被告人之间严重不平衡，少的一两千元，多的三五万元，甚至达到数十万元之巨。这主要有两个问题:一是现行关于确定保证金数额的相关法律规定过于原则、不相统一。虽然1998年六机关《关于刑事诉讼法实施中若干问题的规定》、公安部、最高人民检察院、最高人民法院通过司法解释、部门规章等对保证金数额的确定予以规定，但在数额幅度方面没有统一的标准。如最高人民检察院《人民检察院刑事诉讼规则》规定:“责令犯罪嫌疑人交纳1000元以上的保证金。”1997年公安部印发的《关于取保候审保证金的规定》规定:“根据案件的不同情况，保证金的数额标准可以确定在2000元以上50000元以下。”二是保证金数额的确定存在相当程度的随意性，公安司法机关的自由裁量空间过大。

对此，笔者认为，规范取保候审保证金数额的收取，须从以下几个方面着手:

一是确定收取保证金数额的基本原则。(一)重罪高于轻罪原则。重罪的社会危害性大于轻罪，对应的犯罪嫌疑人或被告人可能受到的刑罚亦加重，公安司法机关对重罪犯罪嫌疑人或被告人决定取保候审可能承担的风险同时加大。因此，重罪犯罪嫌疑人或被告人的保证金数额幅度应明显高于轻罪的保证金数额幅度。(二)高收益者高于低收益者原则。保证金数额对犯罪嫌疑人或被告人的经济影响大小一定程度上关系到诉讼活动是否正常进行。为使保证金制度在立法上的平等与司法上的公正达到尽可能的和谐统一，在对不同收益状况的犯罪嫌疑人或被告人适用取保候审时，应适用不同的标准。

二是保证金幅度层级制度和固定收益制度并行。以犯罪嫌疑人或被告人将来可能判处的刑罚为标准，设立不同层级的保证金幅度。根据案件的情节、社会危害性、涉嫌犯罪数额等量刑因素来确定保证金的幅度，既符合修改后刑诉法的规定，又能充分发挥取保候审在司法实践中的作用。对有固定收益者适用保证金的，应结合犯罪嫌疑人或被告人将来可能判处的刑罚和其收益状况来确定保证金数额幅度，以其一年实际收益总额为上限，3个月实际收益总额为下限。对没有劳动性收益的，则可变通采用“人保”方式获得取保候审。两种制度结合使用，既能够使公安司法机关根据案件具体情况灵活决定保证金的数额，又不至于其自由裁量的余地太大而导致失控，有助于在保证金数额问题上实现平衡和统一。

三是探索建立保证金数额确定工作机制。借鉴社会矛盾纠纷中“大调解”机制，尝试建立由有决定取保候审权力的有关机关组成的委员会或相关组织，统一确定保证金的依据、幅度以及操作方式，同时形成监督合力，切实提高保证金的约束力和保证性，充分发挥取保候审强制措施的实际作用。

(作者单位:江苏省泰州市人民检察院、靖江市人民检察院)